城乡结合部农村土地问题调研报告
八月二日，国土资源标准化中心“三农四矿”廊坊调研组来到廊坊市开始调研。本次调研主要集中调研城乡结合部的农村土地利用情况，因为这些村距离城市较近，农村经济活动较活跃，农民收入多元化，具有一定的典型意义。在调研过程中，我们重点走访了北史家务乡刘各庄、中孟各庄、麦洼村、古县村、北旺乡西村等五个村。本次调研活动除了与个别村的村委会展开了座谈以外，主要采取深入农村、田间地头与农民交谈的方式，在交谈的过程中发现了农村在土地的利用方面存在着许多问题。
一、农村土地管理存在的问题
1、土地承包经营过程中存在的问题
根据我国《土地管理法》第十四条规定：“土地承包经营期为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”“在土地经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”
由此可以看出，目前我国实行土地承包30年不变，广大农村基本上采取的是根据土地承包当年的本村村民人数，把农地平均分配给个人，订立承包合同，明确土地承包30年不变。这样的做法给以后的工作留下了许多弊病，比方说，在调研过程中，从村民那里了解到，当新增人口进入该村时，却无地可分，造成有些农民在村里无地可种。由于村农用地都落实到了个人，然后按亩收税，所以在家种地的农民谁也不愿意让自家的地闲着，土地没有休息的机会，也没有轮耕地的存在，造成农地地力逐年下降，不得不加大施肥力度，加速了地块板结的速度。这样下去后果是不堪设想的，严重威胁了我国土地资源的可持续发展。
2、宅基地建筑面积严重超标
大部分村民在建住宅时，有意地扩大住宅面积。在村民的意识中，自己家大院围起围墙，里面的土地就是自己的，村干部也不能管。院子越大越好，可以圈养家畜，获得额外收入。北史家务乡麦洼村由于离市区较近，外地打工者租赁该村的房子居住，按月交纳租金，这种现象在该村十分普遍。
村干部碍于老乡的面子，对已经超标的宅基地采取放任自流的办法，对新增的宅基地面积只要不过分超标也听之任之。甚至某些村的干部为了自己的利益，自家的宅基地也严重超标。这些因素更加刺激了农村宅基地的盲目扩张。
3、集体土地流转不规范，隐性交易大量存在
由于集体非农建设用地的流转受到法律规定的限制，制约了权利双方的权利确认，有的集体土地使用权已经双方协议转让，但受让方却因法规政策、经济等因素的限制，没有向土地管理部门办理房地产权登记变更申请，或虽提出房地产权利变更申请，因违规无法办理手续。在北旺乡西村调研过程中，了解到该村有些农户迁往外地居住或长期不在家，但因户口留在本地，村里不能取消其宅基地，这些农户就请乡邻作证，按照双方议定的价格把房地产权转让给他人。这种做法并未到土地管理部门去做相关登记，当然也不能得到法律的保护。
北史家务乡麦洼村位于城郊，在路两边修建商店出租，并把有些集体非农建设用地租给一些企业办工厂，由于经营有方，每年收入五十多万元。
北史家务乡古县村把村里的200多亩土地租给了河北省廊坊市九天公司，年租金900元/亩。
可见，集体非农建设用地流转大量存在，其流转形式多种多样，对农村经济建设具有不可低估的作用。
二、针对调研过程中土地管理所存在的问题，对加强农村土地管理提出以下几点建议
1、把农用地分为固定地和机动地，以不同的方式承包给农户
不应该把所有的农用地都根据土地承包年当年的村人口数进行平均分配，而应该把农用地分为固定地和机动地。固定地采取承包三十年的方式，机动地采取承包三到五年的方式，并给机动地一定的休养时间，不可重用轻养。固定地分配上一定要高、中、低产田进行一定的搭配，不可厚此薄彼，造成不公平的现象严重存在。机动地主要是考虑人口增加时或出现只对个别农户承包的土地征用的情况出现，能够在比较短的时间内避免新增人口无地可种的现象发生。并且在某个农户的子女考上大学的同时不应该收回其子女承包的机动地，因为他们正在上学，没有任何收入来源，他们所承包的农用地可看作是由其父母代为耕种。等其大学毕业后，如果不回村里，再收回其承包的农用地。
2、严格控制新增宅基地的大小，弄清村内各家农户宅基地所占面积，新增人口时，对超标农户区别对待
一定要从源头制止宅基地超标，当新增宅基地时，由村委会确定新增宅基地的具体位置，划定大小，所有人必须严格执行，如有超界或未在指定的地方建房，一经发现，处以罚款，并责令务必重新建房。
弄清村内各家农户宅基地所占面积，当农户新增人口时，从宅基地的超标部分开始计算，在不够的情况下，才给补足差额，按照差额部分另行安排宅基地。
3、规范集体建设用地流转，抓好以下几个重要环节
（1）严格控制新增建设用地总量
集体建设用地新增的部分必须纳入年度土地利用计划，切实做到供应引导需求，政府垄断市场，避免大量建设用地的出现，造成土地粗放利用。
（2）明确集体建设用地土地产权
在明确农村土地产权的基础上，实现土地所有权和使用权分离，在符合土地利用规划和土地用途管制的前提下，实行土地所有权归集体经济组织，使用权依法流转，集体经济组织必须形成有效的资产管理机制，真正体现出全村农民是土地的所有者。并使土地所有者和土地使用者合理集约利用土地，不得擅自更改土地用途。
（3）明确集体建设用地流转的具体形式
集体建设用地的流转形式应借鉴国有土地流转方式，除所有权主体是集体经济组织以外，其流转形式应多元化。具体如，集体建设用地出让；集体建设用地租赁；集体建设用地使用权作价入股；集体建设用地合作、联营。
（4）明确集体建设用地流转的年限
一定要明确集体建设用地土地所有权使用年限，但就目前来说，应该因地制宜，由土地所有者和土地使用者双方来协商决定具体的年限。具体实践中，不宜使使用年限规定的时间太长。
（5）合理分配收益是集体建设用地流转的关键
由于我国的城乡差异，集体土地担负着保障农民就业和为农民提供社会福利的功能，在市场经济条件下，更应该保障农民的土地财产权，切不能损害农民的合法权益，所以在规范集体建设用地流转的同时，收益与收益合理分配是集体建设用地流转的关键。
在廊坊的调研过程中，收获是非常大的，深入实践了解农村的真实情况，对于我们研究人员来说，有很大的现实意义。对于我们了解农村，研究农村土地管理状况，有很大的益处。总之，这次调研，使我们既增长了阅历，又获得了第一手的资料，是一次成功而又圆满的实践活动。
附注：
廊坊调研组成员：倪春晓 张明燕 刘伯恩 段兆芳
执笔人：刘伯恩